Was passiert, wenn Eigentümer die Rechnung nicht mehr bezahlen können?

In den ersten vier Teilen haben wir versucht auszurechnen, was die Wärmewende in der Goslarer Altstadt kosten könnte.

Unser mittleres Szenario kam auf rund 216 Millionen Euro. Unter ungünstigeren Annahmen – höhere Baukosten, mehr energetisch schwierige Gebäude und umfangreichere Arbeiten – kann die Belastung auch in Richtung 240 oder 260 Millionen Euro gehen.

Ob es am Ende 216, 240 oder 260 Millionen Euro sind, ist für die entscheidende Frage fast egal:

Was passiert eigentlich, wenn die privaten Eigentümer dieses Geld gar nicht haben?

Denn ein Fachwerkhaus besitzt zwar einen Grundstückswert. Es besitzt aber kein eigenes Girokonto.

Und nicht jeder, der ein Haus in der Altstadt besitzt, ist reich. Manche Häuser wurden vor Jahrzehnten vergleichsweise günstig gekauft. Manche gehören Menschen, die selbst darin wohnen und inzwischen Rentner sind. Andere Eigentümer haben bereits erhebliche Beträge in Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Fachwerk gesteckt.

Ein altes Haus kann auf dem Papier einen Wert haben und seinen Eigentümer trotzdem finanziell auffressen.

Die Rechnung kommt zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt

Die mögliche Sanierungswelle findet nicht in einer Welt statt, in der Einkommen, Renten und Rücklagen automatisch mit den Kosten steigen.

Im Juli 2026 lag die vorläufige Inflationsrate in Deutschland bei 2,8 Prozent. Die Energiepreise lagen sogar 8,3 Prozent über dem Vorjahresmonat. Das kommt zu den erheblichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre noch hinzu.

Wer vor einigen Jahren 50.000 Euro für eine Sanierung angespart hatte, hat deshalb heute nicht plötzlich 50.000 Euro mehr. Im Gegenteil: Handwerker, Material, Lebensmittel, Versicherungen und der ganz normale Alltag sind teurer geworden.

Gleichzeitig steigt der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe. Im Jahr 2025 lag er bei 55 Euro pro Tonne. Für 2026 gilt ein Preiskorridor zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO₂. Bei Erdgas bedeutet der obere Wert gegenüber 2025 einen zusätzlichen Aufschlag von ungefähr 0,22 Cent je Kilowattstunde. Die CO₂-Kosten sind dabei nur ein Bestandteil des Gaspreises.

Die Botschaft an die Eigentümer lautet also ungefähr:

Gas wird auf Dauer teurer. Deshalb sollt ihr eure Heizung austauschen. Damit die neue Heizung funktioniert, müsst ihr möglicherweise vorher das Haus sanieren. Und falls dafür das Geld fehlt, solltet ihr vermutlich einfach mehr Geld haben.

Das ist technisch sicher noch nicht die vollständige kommunale Wärmeplanung. Als Finanzierungskonzept überzeugt es aber ebenfalls noch nicht.

Und dann reden wir auch noch über die Rente

Eine aktuelle nominale Rentenkürzung gibt es im Jahr 2026 nicht. Die gesetzlichen Renten wurden zum 1. Juli 2026 sogar um 4,24 Prozent erhöht. Die Haltelinie für das Rentenniveau von 48 Prozent gilt zunächst bis 2031.

Trotzdem läuft gerade eine sehr konkrete Diskussion darüber, wie die Altersversorgung danach verändert werden soll.

Die Alterssicherungskommission empfiehlt unter anderem:

• die Haltelinie nach 2031 auslaufen zu lassen,
• den Nachhaltigkeitsfaktor wieder anzuwenden,
• Renten dadurch langsamer steigen zu lassen als die Löhne,
• den abschlagsfreien Renteneintritt nach 45 Versicherungsjahren abzuschaffen,
• die Altersgrenze für eine vorgezogene Rente mit Abschlägen von 63 auf 64 Jahre zu erhöhen,
• und die Regelaltersgrenze später an die Lebenserwartung anzupassen.

Nach den damaligen Berechnungen könnte die Regelaltersgrenze zwischen 2031 und 2041 schrittweise von 67 auf ungefähr 67,5 Jahre steigen. Die Bundesregierung hat angekündigt, die Empfehlungen zügig in ein Gesetzgebungsverfahren zu bringen. Sie sind zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht vollständig geltendes Recht.

Das muss man zusammendenken.

Viele Menschen sollen länger arbeiten. Ihre gesetzliche Rente könnte nach 2031 langsamer wachsen als die Löhne. Gleichzeitig steigen Lebenshaltung und Energiekosten. Und genau diese Menschen sollen möglicherweise noch einen sechsstelligen Betrag in ein mehrere hundert Jahre altes Haus stecken.

Das Haus ist dann vielleicht fit für die Zukunft.

Der Eigentümer muss nur noch lange genug leben, um den Kredit abzubezahlen.

Was bedeutet „wirtschaftlich unzumutbar“?

Im Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz steht zunächst eine klare Verpflichtung:

Kulturdenkmale müssen instand gehalten, gepflegt, vor Gefährdung geschützt und nötigenfalls instand gesetzt werden.

Verpflichtet sind insbesondere die Eigentümer.

Diese Pflicht gilt aber nicht unbegrenzt. Nach § 7 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes können Erhaltungsmaßnahmen nicht verlangt werden, soweit sie den Eigentümer wirtschaftlich unzumutbar belasten.

Das klingt zunächst beruhigend.

Leider bedeutet „wirtschaftlich unzumutbar“ nicht einfach:

„Ich habe das Geld nicht.“

Das Gesetz schaut vor allem auf das Gebäude. Entscheidend ist insbesondere, ob die Kosten für Erhaltung und Bewirtschaftung durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals ausgeglichen werden können.

Bei einem vermieteten Haus wird also gefragt, welche Einnahmen mit dem Gebäude erzielt werden können. Bei einem selbst bewohnten Haus spielt der Gebrauchswert eine Rolle. Fördermittel und steuerliche Vorteile werden ebenfalls berücksichtigt.

Damit kann eine Maßnahme rechtlich als wirtschaftlich zumutbar gelten, obwohl der Eigentümer persönlich keinen ausreichend hohen Kredit bekommt oder die monatliche Belastung kaum tragen kann.

Das ist ein wichtiger Unterschied:

Ein Gebäude kann auf dem Papier sanierungsfähig sein, während sein Eigentümer in der Wirklichkeit zahlungsunfähig ist.

Der Eigentümer muss die Unzumutbarkeit beweisen

Wer sich auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit beruft, muss die notwendigen Zahlen und Unterlagen vorlegen. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht behandelt die Unzumutbarkeit als ein Gegenrecht, das vom Eigentümer dargelegt werden muss.

Dafür können unter anderem erforderlich sein:

• Gutachten über den Zustand des Gebäudes,
• Kostenschätzungen oder Angebote,
• Berechnungen der möglichen Mieteinnahmen,
• Angaben zum Gebrauchswert,
• Fördermöglichkeiten,
• steuerliche Vorteile,
• Finanzierungsbedingungen,
• und gegebenenfalls alternative Nutzungsmöglichkeiten.

Man muss also unter Umständen zunächst mehrere Tausend Euro für Gutachten und Planung ausgeben, um nachzuweisen, dass man sich die eigentliche Maßnahme nicht leisten kann.

Auch das ist eine Form von Verwaltungslogik.

Jahrelang nichts tun hilft nicht

Das Denkmalschutzgesetz enthält noch eine entscheidende Einschränkung:

Eigentümer können sich nicht auf erhöhte Erhaltungskosten berufen, wenn diese dadurch entstanden sind, dass gesetzlich erforderliche Erhaltungsmaßnahmen zuvor unterlassen wurden.

Das ist grundsätzlich nachvollziehbar. Niemand soll ein Denkmal absichtlich verfallen lassen und anschließend erklären, die Rettung sei nun leider zu teuer.

In der Praxis kann die Abgrenzung aber schwierig werden.

Hat jemand wirklich nichts getan? Oder fehlte ihm schon seit Jahren das Geld? Wurde ein Schaden zu spät erkannt? War eine frühere Reparatur bereits unbezahlbar? Wurde eine Förderung abgelehnt? War die notwendige denkmalgerechte Ausführung erheblich teurer als eine normale Reparatur?

Das wird im Streitfall nicht am Stammtisch entschieden, sondern mit Akten, Gutachten und möglicherweise vor Gericht.

Bedeutet Unzumutbarkeit automatisch Abriss?

Nein.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit bedeutet nicht automatisch, dass ein Haus abgerissen werden darf. Sie kann aber dazu führen, dass ein Eingriff in das Denkmal genehmigt werden muss, wenn die unveränderte Erhaltung wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Auch energetische Verbesserungen und erneuerbare Energien können in der Abwägung ein stärkeres Gewicht bekommen.

Das heißt zunächst:

• Eine andere Ausführung kann erlaubt werden.
• Anforderungen können reduziert werden.
• Veränderungen am Denkmal können genehmigungsfähig werden.
• Im äußersten Fall kann auch die Frage eines Abbruchs entstehen.

Aber dafür braucht es ein Verfahren und belastbare Nachweise. Der Satz „Ich kann es nicht bezahlen“ ersetzt noch keinen Antrag und kein Gutachten.

Was passiert, wenn der Eigentümer trotzdem nichts macht?

Wird ein Denkmal gefährdet, kann die Denkmalschutzbehörde die notwendigen Anordnungen treffen, um die gesetzlichen Erhaltungspflichten durchzusetzen. Sie kann bei einer Gefährdung durch Leerstand oder ungeeignete Nutzung unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine zumutbare Nutzung anordnen.

Daneben kann die Gemeinde nach § 177 Baugesetzbuch bei erheblichen Mängeln oder Missständen ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot erlassen.

Dabei enthält das Baugesetzbuch eine wichtige Schutzregel: Der Eigentümer muss die Kosten einer solchen kommunal angeordneten Maßnahme nur insoweit tragen, wie er sie aus eigenen oder fremden Mitteln finanzieren und die daraus entstehenden Kosten aus den Erträgen des Gebäudes aufbringen kann. Einen nicht tragbaren Anteil muss die Gemeinde grundsätzlich erstatten, soweit keine andere Stelle einen Zuschuss gewährt und keine anderweitige gesetzliche Verpflichtung des Eigentümers besteht.

Das bedeutet aber nicht, dass jede energetische Sanierung automatisch von der Stadt bezahlt werden müsste. Denkmalschutzrecht, Bauordnungsrecht, Städtebaurecht und Gebäudeenergierecht haben unterschiedliche Voraussetzungen.

Und genau darin liegt ein Problem:

Für den Eigentümer ist es eine einzige Rechnung. Für die Verwaltung sind es fünf verschiedene Rechtsgebiete.

Von der Anordnung zur Ersatzvornahme

Wird eine rechtmäßige Anordnung nicht erfüllt, kann sie mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden. In Niedersachsen kommen insbesondere Zwangsgeld und Ersatzvornahme infrage.

Bei einer Ersatzvornahme lässt die Behörde eine Handlung durch ein Unternehmen ausführen und stellt die Kosten der betroffenen Person in Rechnung. Sie kann sogar eine Vorauszahlung der voraussichtlichen Kosten verlangen. Nicht bezahlte Kosten können anschließend im Verwaltungszwangsverfahren beigetrieben werden.

Das könnte zum Beispiel bei dringenden Sicherungsmaßnahmen eine Rolle spielen:

• ein einsturzgefährdetes Bauteil sichern,
• ein undichtes Dach vorläufig schließen,
• lose Fassadenteile entfernen oder befestigen,
• Gefahren für Passanten abwehren.

Eine Ersatzvornahme ist keine kostenlose Nothilfe.

Sie bedeutet eher:

Die Behörde beauftragt die Arbeiten, weil der Eigentümer es nicht getan hat. Bezahlen soll am Ende trotzdem der Eigentümer.

Wenn er das Geld vorher nicht hatte, hat er es danach in der Regel auch nicht. Er besitzt dann nur zusätzlich einen Kostenbescheid.

Kann die Stadt das Haus einfach verkaufen?

Nein.

Die Stadt kann nicht beschließen:

„Der Eigentümer hat kein Geld. Deshalb verkaufen wir jetzt sein Haus.“

So funktioniert das Eigentumsrecht nicht.

Ein Eigentumsverlust kann aber auf anderen Wegen entstehen.

Wenn Kostenbescheide, Kredite, Grundsteuern oder andere Forderungen nicht mehr bedient werden können, kann es zu Vollstreckungsmaßnahmen kommen. Im äußersten Fall kann ein Grundstück nach den allgemeinen Regeln zwangsversteigert werden. Das wäre dann keine politische Verkaufsentscheidung der Stadt, sondern die Folge nicht mehr erfüllter und vollstreckbarer Forderungen. Das Zwangsversteigerungsgesetz regelt das dafür notwendige gerichtliche Verfahren.

Die wahrscheinlichere Entwicklung findet jedoch schon vorher statt:

• Der Eigentümer erkennt, dass er die Investitionen nicht tragen kann.
• Er bekommt keinen ausreichenden Kredit.
• Er versucht, das Haus zu verkaufen.
• Kaufinteressenten rechnen die notwendigen Arbeiten vom Kaufpreis ab.
• Das Gebäude wird weit unter dem Wert verkauft, den es in saniertem Zustand hätte.
• Der bisherige Eigentümer verliert sein Haus, obwohl er formal freiwillig verkauft hat.

Freiwillig ist in solchen Fällen ein dehnbarer Begriff.

Und was ist mit Enteignung?

Das Niedersächsische Denkmalschutzgesetz erlaubt tatsächlich eine Enteignung, wenn sie erforderlich ist, damit ein Kulturdenkmal in seinem Bestand oder Erscheinungsbild erhalten bleibt.

Eine solche Enteignung ist zugunsten des Landes, einer anderen juristischen Person des öffentlichen Rechts oder unter engen Voraussetzungen zugunsten einer geeigneten privaten juristischen Person möglich.

Das ist allerdings kein normaler Verwaltungsablauf und erst recht keine einfache Verkaufsmöglichkeit für die Stadt.

Eine Enteignung ist:

• ein besonders schwerer Eingriff,
• an strenge Voraussetzungen gebunden,
• nur zulässig, wenn mildere Mittel nicht ausreichen,
• mit einem förmlichen Verfahren verbunden,
• und grundsätzlich zu entschädigen.

Die Stadt kann also nicht morgen die Altstadt enteignen, weil ein paar Fassaden schlecht aussehen.

Aber das Gesetz zeigt, wie ernst der öffentliche Erhaltungsanspruch genommen wird:

Im äußersten Fall kann das öffentliche Interesse am Erhalt des Denkmals stärker wiegen als das Interesse des bisherigen Eigentümers, Eigentümer zu bleiben.

Das muss man wissen, wenn man privaten Eigentümern immer neue Anforderungen auferlegt.

Was passiert gesellschaftlich?

Wenn ein erheblicher Teil der Eigentümer die notwendigen Investitionen nicht aufbringen kann, bleibt das nicht auf die einzelnen Häuser beschränkt.

Es kann eine ganze Altstadt verändern.

1. Sanierungen werden weiter verschoben

Wer weder 50.000 noch 150.000 Euro hat, beginnt nicht automatisch eine Sanierung, nur weil sie politisch wünschenswert wäre.

Er wartet.

Aus einem kleinen Schaden wird ein mittlerer Schaden. Aus einem mittleren Schaden wird eine Grundsanierung. Und irgendwann erklärt man dem Eigentümer, er hätte früher etwas tun müssen.

Damit wäre der Kreis der deutschen Denkmalpflege vollständig geschlossen.

2. Häuser werden verkauft

Eigentümer, die sich eine Sanierung nicht leisten können, werden versuchen, das Gebäude abzugeben.

Doch ein Haus mit einem Sanierungsbedarf von 150.000 Euro hat nicht denselben Marktwert wie ein fertig saniertes Haus. Die notwendigen Investitionen drücken den Kaufpreis.

Der bisherige Eigentümer verliert damit nicht nur sein Zuhause, sondern möglicherweise auch einen erheblichen Teil seiner Altersvorsorge.

3. Eigentum konzentriert sich

Private Selbstnutzer und kleine Vermieter können durch finanzstärkere Käufer ersetzt werden.

Denkbar sind:

• größere Immobilienunternehmen,
• Investoren,
• Ferienwohnungsanbieter,
• Projektentwickler,
• oder Käufer, die ein historisches Zweitdomizil suchen.

Das muss nicht in jedem Fall schlecht sein. Es verändert aber die soziale Struktur.

Eine bewohnte Altstadt kann so schrittweise zu einer Altstadt werden, die vor allem Menschen gehört, die nicht dauerhaft in ihr leben.

4. Mieten geraten unter Druck

Vermieter werden versuchen, zumindest einen Teil der Kosten über höhere Erträge zu finanzieren. Ob und in welchem Umfang Kosten auf Mieten umgelegt werden dürfen, hängt von der jeweiligen Maßnahme und vom geltenden Mietrecht ab.

Aber wirtschaftlich bleibt der Zusammenhang:

Eine Investition von 100.000 oder 150.000 Euro verschwindet nicht. Irgendjemand muss sie bezahlen.

Wenn es nicht der Eigentümer allein ist, trifft es möglicherweise die Mieter oder den Staat über Fördermittel.

5. Leerstand kann zunehmen

Manche Gebäude werden während umfangreicher Arbeiten vorübergehend unbewohnbar. Andere bleiben leer, weil weder Eigentümer noch Käufer eine wirtschaftlich tragfähige Lösung sehen.

Leerstand verschlechtert wiederum den Zustand der Gebäude. Unbeheizte und schlecht belüftete Fachwerkhäuser werden nicht besser, nur weil sich gerade niemand die Sanierung leisten kann.

Das UNESCO-Welterbe wäre dann geschützt.

Nur eben zunehmend unbewohnt.

Das eigentliche Problem ist die Gleichzeitigkeit

Jede einzelne Maßnahme kann für sich begründet werden:

• Denkmale müssen erhalten werden.
• CO₂-Emissionen müssen sinken.
• Fossile Heizungen sollen ersetzt werden.
• Das Stromnetz muss ausgebaut werden.
• Die Rentenversicherung muss finanziert werden.
• Staatliche Haushalte sind begrenzt.

Das Problem entsteht, wenn alle diese vernünftigen Einzelziele gleichzeitig im selben privaten Portemonnaie landen.

Dann treffen aufeinander:

• allgemeiner Sanierungsstau,
• energetische Anforderungen,
• Kosten einer neuen Heizung,
• höhere Energiepreise,
• CO₂-Bepreisung,
• allgemeine Inflation,
• mögliche Kreditkosten,
• und eine unsichere Altersversorgung.

Jede Behörde betrachtet ihren Teil.

Der Eigentümer bekommt die Gesamtrechnung.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit darf nicht das Sanierungskonzept der Stadt werden

Es wäre politisch fatal, erst hohe Anforderungen zu stellen und anschließend darauf zu verweisen, dass im Einzelfall ja die wirtschaftliche Unzumutbarkeit geprüft werden könne.

Denn wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist kein Förderprogramm.

Sie ist die juristische Notbremse, wenn das normale System bereits gescheitert ist.

Wer sie in Anspruch nehmen muss, braucht Gutachten, Berechnungen und häufig rechtliche Unterstützung. Das Verfahren kann Jahre dauern. In dieser Zeit wird das Haus nicht besser und der Eigentümer nicht jünger.

Die politische Aufgabe muss deshalb sein, die Unzumutbarkeit möglichst zu verhindern.

Was Goslar jetzt braucht

Bevor die Wärmewende in der Altstadt zu einer Verkaufs- und Verdrängungswelle wird, braucht es ein nachvollziehbares Gesamtkonzept.

Dazu gehören aus meiner Sicht:

1. eine gebäudetypbezogene Untersuchung der Altstadt,
2. eine ehrliche Kostenschätzung für private Eigentümer,
3. eine Prüfung eines ausreichend warmen Wärmenetzes,
4. ein Vergleich der Gesamtkosten über mindestens 20 bis 30 Jahre,
5. Zuschüsse statt ausschließlich weiterer Kredite,
6. besondere Hilfen für selbst nutzende Eigentümer mit niedrigen Einkommen,
7. Förderungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen,
8. ein kommunaler Härtefall- oder Sanierungsfonds,
9. eine kostenlose fachliche und finanzielle Erstberatung,
10. eine gemeinsame Planung von Wärme-, Strom-, Lade- und Straßeninfrastruktur,
11. und ein Verfahren, das wirtschaftliche Härten erkennt, bevor ein Haus verfällt oder verkauft werden muss.

Man könnte auch über ein kommunales oder gemeinnütziges Ankaufsmodell nachdenken:

Eigentümer, die ihre Häuser wirklich nicht mehr halten können, könnten sie freiwillig an eine städtische oder gemeinnützige Gesellschaft verkaufen. Diese könnte die Gebäude sanieren und dauerhaft als Wohnraum erhalten.

Das wäre etwas anderes als eine Enteignung.

Und es wäre vermutlich besser, als abzuwarten, bis die Häuser bei einer Zwangsversteigerung oder einem Notverkauf an den Höchstbietenden gehen.

Die entscheidende Frage

Die Wärmewende in der Goslarer Altstadt ist nicht nur ein technisches Projekt.

Sie ist eine soziale Frage.

Werden die Kosten allein auf die Eigentümer verteilt, könnten aus notwendigen Sanierungen am Ende Verkäufe, Leerstand, höhere Mieten und der Verlust gewachsener Nachbarschaften entstehen.

Dann hätten wir vielleicht hervorragend sanierte Fassaden.

Nur die Menschen, die jahrzehntelang dahinter gewohnt haben, wären verschwunden.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

Wie machen wir die Häuser klimafreundlicher?

Sie lautet auch:

Wie sorgen wir dafür, dass die Menschen danach noch darin wohnen können?

Ein Welterbe, das seine Bewohner wirtschaftlich vertreibt, hat zwar seine Balken gerettet.

Aber möglicherweise seine Stadt verloren.

Quellen und rechtlicher Hinweis

Die Ausführungen zur Erhaltungspflicht, wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, zu behördlichen Anordnungen und zur Enteignung beruhen auf dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz, insbesondere den §§ 6, 7, 23 und 30.

Die Ausführungen zum Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot beruhen auf § 177 Baugesetzbuch.

Die Angaben zu Zwangsgeld, Ersatzvornahme und Kosteneinziehung beruhen auf den niedersächsischen Vorschriften über Verwaltungszwang.

Der Artikel beschreibt mögliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen allgemein. Ob eine Maßnahme im konkreten Einzelfall zumutbar ist und welche Schritte eine Behörde ergreifen darf, hängt vom Gebäude, den angeordneten Arbeiten, der wirtschaftlichen Berechnung und dem jeweiligen Verfahren ab.

Die in der Artikelserie genannten 216 beziehungsweise bis zu 260 Millionen Euro sind keine amtliche Kostenschätzung. Es handelt sich um Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen. Der fünfte Artikel untersucht nicht die exakte Endsumme, sondern die möglichen Folgen einer privaten Belastung in dieser Größenordnung.

Was eine dezentrale Wärmewende in der Altstadt kosten könnte – und was die Stadt jetzt beantworten muss

Wir haben in den ersten drei Teilen drei Rechnungen betrachtet:

1. Was kostet es, die historischen Gebäude überhaupt instand zu halten?
2. Was kosten neue Wärmepumpen oder Pelletheizungen?
3. Was könnten zusätzliche energetische Maßnahmen kosten?

Jetzt rechnen wir das zusammen.

Nicht, weil wir damit auf den Euro genau wissen, was in jedem einzelnen Haus passiert. Sondern weil Politik auch dann rechnen muss, wenn noch nicht jedes Detail feststeht.

„Wir wissen es nicht ganz genau“ ist schließlich kein Grund, überhaupt nicht nachzurechnen. Sonst könnte man Haushaltsplanung auch durch Kaffeesatz ersetzen.

Die Grundlagen

Wir verwenden folgende öffentlich belegte Ausgangswerte:

• rund 1.500 Fachwerk-Hauptgebäude,
• in der untersuchten Teilfläche bei rund 76 Prozent irgendein festgestellter Sanierungsbedarf,
• hochgerechnet rund 48,7 Millionen Euro allgemeiner Sanierungsbedarf auf dem Preisniveau der städtischen Untersuchung,
• 48.300 bis 53.300 Euro für eine modellhafte Wärmepumpe einschließlich teilweisem Heizflächentausch,
• 57.000 Euro energetische Mehrkosten für ein 150-Quadratmeter-Modellhaus auf ungefähr EH-115-Niveau.

Die größte Unsicherheit besteht bei der energetischen Ertüchtigung. Die städtische Zustandsuntersuchung beschreibt sichtbare Bauschäden. Sie sagt nicht, welche Häuser bereits mit 55 Grad Vorlauftemperatur auskommen.

Solange es keine lokale energetische Bestandsaufnahme gibt, müssen wir deshalb mit Szenarien arbeiten.

Szenario 1: die zurückhaltende Rechnung

Wir nehmen an:

• allgemeiner Sanierungsbedarf auf dem alten Preisniveau: 48,7 Millionen Euro,
• Wärmepumpe für alle 1.500 Gebäude zum unteren Modellpreis: 72,5 Millionen Euro,
• energetische Ertüchtigung nur bei den rechnerisch rund 441 Gebäuden mit mittlerem oder hohem Sanierungsbedarf: 25,1 Millionen Euro.

Kostenblock	Summe
allgemeine Sanierung	48,7 Mio. €
Wärmepumpen	72,5 Mio. €
energetische Ertüchtigung	25,1 Mio. €
Gesamt	146,3 Mio. €

Das ist eine sehr zurückhaltende Modellrechnung. Sie unterstellt, dass bei mehr als 1.000 Gebäuden keine größeren energetischen Zusatzmaßnahmen erforderlich sind.

Das wäre schön. Ob es realistisch ist, wissen wir nicht.

Szenario 2: die mittlere Rechnung

Jetzt nehmen wir an:

• allgemeiner Sanierungsbedarf: 48,7 Millionen Euro,
• Wärmepumpen zum Mittelwert von etwa 50.800 Euro: 76,2 Millionen Euro,
• energetische Ertüchtigung bei den rechnerisch rund 1.142 Gebäuden, die in der hochgerechneten Zustandsverteilung irgendeinen Sanierungsbedarf hätten: 65,1 Millionen Euro.

Kostenblock	Summe
allgemeine Sanierung	48,7 Mio. €
Wärmepumpen	76,2 Mio. €
energetische Ertüchtigung	65,1 Mio. €
Gesamt	190,0 Mio. €

Allerdings verwenden wir bei der normalen Sanierung noch das Preisniveau der ursprünglichen städtischen Untersuchung, während Wärmepumpe und energetische Maßnahmen bereits auf einem neueren Preisniveau liegen.

Die 190 Millionen Euro sind deshalb kein sauberer heutiger Endpreis, sondern eher die rechnerische Unterkante eines mittleren Szenarios.

Wie entstehen die rund 216 Millionen Euro?

Für eine grobe Aktualisierung erhöhen wir den alten Sanierungsblock von 48,7 auf etwa 74,6 Millionen Euro.

Das entspricht einer Preissteigerung von etwas mehr als 50 Prozent. Diese Fortschreibung ist keine neue Goslarer Kostenermittlung. Sie ist eine grobe Annahme, die den starken Anstieg der Baupreise seit 2020 berücksichtigt. Auch die jüngsten Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes zeigen weiterhin steigende Preise für Bau- und Instandhaltungsarbeiten.

Dann ergibt sich:

Kostenblock	Summe
allgemeine Sanierung, grob fortgeschrieben	74,6 Mio. €
Wärmepumpen	76,2 Mio. €
energetische Ertüchtigung	65,1 Mio. €
Gesamt	215,9 Mio. €

Gerundet sind das:

216 Millionen Euro.

Diese Zahl ist kein festgestellter Rechnungsbetrag. Sie ist ein mittleres Szenario mit offengelegten Annahmen.

Aber sie ist auch nicht aus der Luft gegriffen. Jeder einzelne Kostenblock beruht auf einer städtischen Untersuchung oder einer aktuellen wissenschaftlichen Kostenanalyse.

Was bedeutet das für die Eigentümer?

216 Millionen Euro geteilt durch 1.500 Gebäude ergeben rechnerisch ungefähr:

144.000 Euro je Gebäude

Auch das ist kein Einheitspreis.

Ein bereits gut instand gesetztes Reihenmittelhaus kann deutlich darunterliegen. Ein Gebäude mit Dachschaden, feuchten Balken, ungedämmten Außenwänden, alten Fenstern und einer völlig ungeeigneten Heizungsanlage kann deutlich darüberliegen.

Die entscheidende Aussage lautet deshalb nicht:

Jedes Haus kostet genau 144.000 Euro.

Sondern:

Die dezentrale Sanierung und Umstellung der gesamten Fachwerkaltstadt kann ein privates und öffentlich gefördertes Investitionsvolumen in einer Größenordnung von 150 bis 240 Millionen Euro auslösen.

Der mittlere Arbeitswert liegt bei ungefähr 216 Millionen Euro.

Und dann kommt noch das Stromnetz

Luft-Wasser-Wärmepumpen funktionieren auch bei Frost. Sie hören nicht bei null Grad schlagartig auf zu arbeiten.

Aber je kälter es draußen wird, desto höher ist der Wärmebedarf der Häuser. Gleichzeitig muss die Wärmepumpe einen größeren Temperaturunterschied überwinden. Damit steigt ihr Strombedarf ausgerechnet zu dem Zeitpunkt, an dem viele Wärmepumpen gleichzeitig laufen.

Dazu kommen künftig mehr Elektroautos, Wallboxen und weitere elektrische Verbraucher.

Die Bundesnetzagentur weist darauf hin, dass lokale Kabel und Transformatoren nicht überall für einen schnellen gleichzeitigen Hochlauf von Wärmepumpen und Ladeeinrichtungen ausgelegt sind. Sie hält einen vorausschauenden Ausbau der Verteilnetze deshalb für notwendig. Bei einer konkret drohenden örtlichen Überlastung dürfen Netzbetreiber neue steuerbare Anlagen zeitweise in ihrer Leistung begrenzen.

Auch Harz Energie plant erhebliche Investitionen. Das Unternehmen spricht von mehr als 120 Projekten innerhalb von zehn Jahren und von durchschnittlich rund 48 Millionen Euro Investitionsbedarf pro Jahr. Als Gründe nennt es unter anderem erneuerbare Energien, Elektromobilität, Wärmepumpen und neue Verbraucher.

Diese 48 Millionen Euro dürfen wir nicht einfach auf unsere 216 Millionen Euro draufschlagen. Sie betreffen das gesamte Netzgebiet und viele unterschiedliche Aufgaben.

Sie zeigen aber:

Die elektrische Wärmewende braucht nicht nur neue Geräte in den Kellern. Sie braucht auch Leitungen und Transformatoren draußen vor der Tür.

Ob dafür in der Altstadt Straßen geöffnet werden müssen, welche Leitungsabschnitte betroffen wären und welche Kosten konkret entstehen, muss der Netzbetreiber gebietsbezogen untersuchen.

Und genau da wird es politisch interessant.

Denn möglicherweise brauchen wir in den nächsten Jahren gleichzeitig:

• stärkere Stromleitungen,
• Ladeinfrastruktur,
• Glasfaser,
• Arbeiten an Wasser- und Abwasserleitungen,
• und vielleicht ein Wärmenetz.

Die Straße wird nicht breiter, nur weil wir vergessen haben, die Leitungen gemeinsam zu planen.

Was könnte ein Wärmenetz ändern?

Ein Wärmenetz könnte einen Teil der dezentralen Investitionen ersetzen. Statt 1.500 einzelner Wärmeerzeuger gäbe es eine gemeinsame Erzeugung und Hausübergabestationen.

Aber auch hier gibt es keinen Zaubertrick. Entscheidend ist die Temperatur des Netzes.

Das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende unterscheidet:

• Hochtemperaturnetze mit mehr als 80 Grad,
• Niedertemperaturnetze mit weniger als 60 Grad,
• kalte Netze mit weniger als 50 Grad.

Ein Wärmenetz mit 70 oder 80 Grad könnte viele vorhandene Heizkörper wahrscheinlich leichter weiter versorgen.

Ein Netz mit nur 55 Grad würde das Grundproblem dagegen nicht vollständig lösen. Häuser, die heute 70 Grad brauchen, müssten trotzdem ertüchtigt werden. Dann hätten die Eigentümer zwar keine eigene große Wärmepumpe im Hof, aber möglicherweise weiterhin die Kosten für Heizkörper, Dämmung und andere Anpassungen.

Bei einem kalten Wärmenetz wäre sogar in jedem Gebäude wieder eine Wärmepumpe notwendig.

Deshalb muss die erste Frage an die Stadt lauten:

Mit welcher Vorlauftemperatur wird ein mögliches Wärmenetz für die Goslarer Altstadt geplant?

Was muss die Stadt offenlegen?

Die kommunale Wärmeplanung soll nach Angaben der Stadt bis Ende 2026 fertiggestellt werden. Sie trifft noch keine verbindlichen Entscheidungen für einzelne Gebäude. Auf den bislang veröffentlichten Seiten sind noch keine detaillierten Kosten, Trassen oder Temperaturen eines möglichen Altstadt-Wärmenetzes angegeben.

Für einen echten Vergleich benötigen wir mindestens:

1. Welcher Teil der Altstadt könnte angeschlossen werden?
2. Wie viele Gebäude und Wohneinheiten wären erreichbar?
3. Mit welcher Anschlussquote wird gerechnet?
4. Wie lang wäre die Leitungstrasse?
5. Welche Vorlauftemperatur soll das Netz liefern?
6. Welche Wärmequelle ist vorgesehen?
7. Was kosten Netz, Heizzentrale, Speicher und Hausanschlüsse?
8. Welche Arbeiten bleiben in den Gebäuden trotzdem notwendig?
9. Wie hoch wären Grundpreis, Arbeitspreis und Anschlusskosten?
10. Wie sehen die Gesamtkosten über 20 oder 30 Jahre aus?
11. Welche Stromnetzverstärkungen wären bei der dezentralen Alternative notwendig?
12. Können Straßen-, Strom-, Lade- und Wärmenetzarbeiten gemeinsam geplant werden?

Die politische Schlussfolgerung

Ein Wärmenetz ist nicht automatisch günstiger.

Eine Wärmepumpe ist nicht automatisch ungeeignet.

Eine Pelletheizung ist nicht automatisch die einfache Alternative.

Aber bevor möglicherweise ein Investitionsvolumen von rund 216 Millionen Euro auf viele einzelne Eigentümer, Mieter und öffentliche Förderprogramme verteilt wird, muss die Stadt die gemeinsame Lösung ernsthaft dagegen rechnen.

Nicht mit einer bunten Karte.

Nicht mit dem Hinweis, man sei noch in der Planung.

Sondern mit Temperaturen, Trassen, Anschlusszahlen und Kosten.

Denn am Ende geht es nicht nur um Klimaschutz. Es geht darum, ob Menschen weiterhin in der Altstadt wohnen können.

Ein Welterbe ohne Bewohner wäre zwar sehr ordentlich. Es wäre nur keine Stadt mehr.

Quellen und Rechenhinweise

Die Rechnung ist eine Szenarioanalyse. Sie verbindet lokale Bestands- und Sanierungsdaten mit bundesweiten Modellkosten. Sie ersetzt weder eine gebäudescharfe Untersuchung noch eine Machbarkeitsstudie für ein Wärmenetz.

Der Anteil von rund 76 Prozent sanierungsbedürftiger Gebäude stammt aus einer Teiluntersuchung. Er ist kein gemessener Anteil energetisch ungeeigneter Häuser. Seine Verwendung für die mittlere Rechnung ist daher eine vorläufige Annahme, die später durch tatsächliche Verbrauchs-, Heizlast- und Vorlauftemperaturdaten ersetzt werden muss.

Die rund 216 Millionen Euro setzen sich zusammen aus einer groben Fortschreibung der allgemeinen Sanierungskosten, einem mittleren Wärmepumpenpreis und modellhaften energetischen Mehrkosten. Fördermittel sind nicht abgezogen. Sie verändern die Finanzierung, nicht das gesamte Investitionsvolumen.

Die Angaben zu Wärmenetzarten stammen vom Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende. Die Angaben zum örtlichen Stromnetzausbau stammen von der Bundesnetzagentur und Harz Energie.

Heizung rein, Schalter um, fertig? Schön wär’s.

Goslarer Fachwerkhäuser sind keine modernen Häuser mit einer hübschen alten Fassade davor.

Viele Außenwände bestehen aus vergleichsweise schlanken Holzbalken, dazwischen einem Gefach und innen wie außen etwas Putz. Die gesamte Wand ist teilweise nicht wesentlich stärker als 18 oder 20 Zentimeter.

Das war damals eine normale Bauweise. Gebaut wurde mit dem Material und dem Geld, das vorhanden war. Die Bewohner des 17. oder 18. Jahrhunderts haben dabei erstaunlicherweise nicht an die Luft-Wasser-Wärmepumpe des Jahres 2026 gedacht.

Was muss ein Haus für eine Wärmepumpe können?

Die entscheidende Frage lautet nicht:

Ist das Haus alt?

Sondern:

Wird das Haus an einem sehr kalten Tag mit höchstens ungefähr 55 Grad warm?

Dafür müssen drei Dinge zusammenpassen:

1. Das Gebäude darf nicht mehr Wärme verlieren, als die Heizung nachliefern kann.
2. Die Wärmepumpe muss ausreichend groß dimensioniert sein.
3. Die Heizkörper oder anderen Heizflächen müssen die Wärme bei niedriger Temperatur in die Räume bringen.

Ein Reihenmittelhaus kann dabei günstiger sein als ein freistehendes Haus. Es hat weniger Außenwandfläche. Ein Eckhaus oder ein Gebäude mit freiem Giebel verliert dagegen mehr Wärme.

Deshalb ist eine pauschale Aussage wie „Fachwerk geht nicht mit Wärmepumpe“ genauso unseriös wie „Wärmepumpe geht immer“.

Was kann man an einem Fachwerkhaus verbessern?

Das Goslarer Sanierungshandbuch nennt unter anderem:

• Dämmung der obersten Geschossdecke,
• Dämmung des Daches,
• Dämmung von Kellerdecke oder Fußboden,
• Aufarbeitung oder Verbesserung der Fenster,
• Innendämmung von Fachwerkwänden,
• Optimierung der Heizungsanlage,
• hydraulischen Abgleich,
• Anpassung der Wärmeverteilung.

Eine Außendämmung kommt bei sichtbarem Fachwerk häufig nicht infrage. Dann bleibt vielfach nur die Innendämmung.

Und die ist kein Heimwerkerprojekt für einen verregneten Samstag.

Das Goslarer Handbuch weist darauf hin, dass eine Innendämmung bauphysikalisch anspruchsvoller ist als eine Außendämmung. Feuchtigkeit, Schlagregen, Wärmebrücken, Fensteranschlüsse und die vorhandene Konstruktion müssen genau untersucht werden. Fehler können dazu führen, dass sich Feuchtigkeit im Wandaufbau sammelt und Schäden am Holz entstehen.

Dazu kommen die praktischen Arbeiten:

• Innenputz entfernen und erneuern,
• Steckdosen und Leitungen versetzen,
• Fensterlaibungen bearbeiten,
• Heizkörper ab- und wieder anbauen,
• Fußleisten und Einbaumöbel anpassen,
• teilweise Wohnfläche verlieren,
• Räume während der Arbeiten nicht nutzen können.

Die Dämmplatte selbst ist dabei manchmal noch der billigste Teil. Teuer wird das Leben rundherum.

Was zeigt das eigene Goslarer Sanierungsbeispiel?

Das städtische Handbuch beschreibt die Sanierung des denkmalgeschützten Fachwerkhauses Kornstraße 78, das ungefähr 1760 gebaut wurde.

Dort wurden unter anderem Fachwerkwände von innen mit Holzfaserdämmung und Lehmputz versehen, die oberste Geschossdecke gedämmt, Fenster bearbeitet und die Heizungsanlage samt Leitungen erneuert.

Das rechnerische Ergebnis:

• Endenergiebedarf: 12 Prozent weniger,
• Transmissionswärmeverlust: 36 Prozent weniger,
• CO₂-Emissionen: 18 Prozent weniger,
• Brennstoffkosten: 18 Prozent weniger.

Das ist eine Verbesserung. Aber es ist eben keine Halbierung des Energieverbrauchs.

Und besonders wichtig:

Das Beispiel weist nicht nach, dass das Haus anschließend mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur betrieben werden konnte.

Im Sanierungsbeispiel wurde eine Gas-Brennwertheizung eingebaut. Ob eine Wärmepumpe dort wirtschaftlich arbeiten würde, wurde nicht dokumentiert.

Das macht das Beispiel für Goslar so interessant: Selbst eine aufwendige energetische Sanierung eines echten historischen Fachwerkhauses führt nicht automatisch zu einem nachgewiesen wärmepumpentauglichen Gebäude.

Was kostet die energetische Ertüchtigung?

Hier wird die Datenlage schwieriger. Es gibt keine öffentlich zugängliche Untersuchung, die für alle Goslarer Fachwerkhäuser ausrechnet, wie viel Geld jeweils bis zur 55-Grad-Tauglichkeit notwendig wäre.

Für eine Szenariorechnung können wir aber eine aktuelle Ariadne-Metaanalyse verwenden. Sie untersucht die energiebedingten Mehrkosten einer Modernisierung auf unterschiedliche Effizienzstandards.

Für ein Einfamilienhaus nennt sie bei einer Modernisierung auf ungefähr Effizienzhaus-115-Niveau zusätzliche energetische Kosten von rund:

380 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Bei einem Modellhaus mit 150 Quadratmetern ergibt das:

150 m² x 380 Euro = 57.000 Euro

Der Wärmeerzeuger ist in dieser Summe ausdrücklich noch nicht enthalten.

Diese 57.000 Euro sind kein Goslarer Durchschnittspreis. Sie sind auch kein spezieller Fachwerkpreis. Manche Häuser benötigen weniger. Bei einem stark geschädigten oder besonders schwierig zu dämmenden Fachwerkhaus kann es deutlich mehr sein.

Für unsere spätere Rechnung ist der Wert trotzdem nützlich. Er liefert eine wissenschaftlich dokumentierte Größenordnung für den zusätzlichen energetischen Aufwand.

Die mögliche Rechnung für ein einzelnes Haus

Ein mittlerer Modellfall könnte dann ungefähr so aussehen:

Kostenblock	Modellwert
normale Instandsetzung	je nach Zustand etwa 15.000–100.000 €
energetische Zusatzmaßnahmen	etwa 57.000 €
Wärmepumpe mit Heizflächenanpassung	etwa 48.000–53.000 €

Damit kann ein sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus schnell bei einer Gesamtbelastung von mehr als 100.000 Euro landen. Bei hohem allgemeinen Sanierungsbedarf sind auch ungefähr 150.000 Euro oder mehr denkbar.

Das bedeutet nicht, dass jedes Haus exakt 150.000 Euro kostet.

Es bedeutet:

Wer behauptet, die Wärmewende bestehe in der Altstadt nur aus dem Austausch einer Heizung, lässt einen ziemlich großen Teil der Rechnung unter den Tisch fallen.

Und unter dem Tisch ist in einem alten Fachwerkhaus meistens auch nicht unbegrenzt Platz.

Im vierten Teil rechnen wir die drei Kostenblöcke zusammen. Dann wird aus vielen fünfstelligen Einzelrechnungen eine Summe, die für die gesamte Altstadt politisch relevant wird.

Quellen und Rechenhinweise

Das Sanierungsbeispiel Kornstraße 78 und die dort berechneten Einsparungen stammen aus dem offiziellen Handbuch für die energetische Sanierung im Welterbe Altstadt von Goslar. Das Handbuch enthält keinen Nachweis einer Wärmepumpentauglichkeit des Gebäudes. Diese Einschränkung ist für die Bewertung wesentlich.

Der Wert von 380 Euro je Quadratmeter ist ein bundesweiter Modellwert für energiebedingte Mehrkosten auf ungefähr EH-115-Niveau. Er wird in dieser Serie als Szenariowert verwendet, nicht als festgestellter Goslarer Durchschnitt.