Teil 1: Was kostet allein der Erhalt der Goslarer Altstadt?
Noch bevor ein einziges Haus klimaneutral heizt
Die Goslarer Altstadt ist schön. Das wissen wir. Sie ist UNESCO-Welterbe, lockt Touristen an und macht sich hervorragend auf Postkarten.
Was auf den Postkarten meistens fehlt: Hinter vielen dieser schönen Fassaden stehen Eigentümer, die versuchen, jahrhundertealte Häuser irgendwie zusammenzuhalten. Und zwar mit echtem Geld. Nicht mit Welterbe-Romantik.
Nach Angaben der Stadt gibt es in der Goslarer Altstadt rund 1.500 Fachwerkhäuser aus unterschiedlichen Epochen. Im städtischen Sanierungshandbuch ist von etwa 1.500 Hauptgebäuden in Fachwerkbauweise die Rede. Wir sprechen also nicht über ein paar besonders alte Vorzeigehäuser rund um den Markt. Wir sprechen über einen wesentlichen Teil der gesamten Altstadt.
Wie ist der Zustand dieser Häuser?
Eine vollständige und aktuelle Untersuchung aller 1.500 Gebäude gibt es öffentlich bislang nicht. Es gibt aber eine ausführliche städtische Untersuchung für den südöstlichen Teil der Altstadt.
Dort wurden insgesamt 398 Gebäude betrachtet. Das Ergebnis:
| Festgestellter Zustand | Anzahl Gebäude | Anteil |
|---|---|---|
| hoher Sanierungsbedarf | 60 | 15 % |
| mittlerer Sanierungsbedarf | 57 | 14 % |
| geringer Sanierungsbedarf | 186 | 47 % |
| kein festgestellter Bedarf | 95 | 24 % |
| Gesamt | 398 | 100 % |
Damit hatten 303 von 398 Gebäuden irgendeinen festgestellten Sanierungsbedarf. Das sind rund 76 Prozent. Bei 117 Gebäuden, also knapp 30 Prozent, wurde der Bedarf als mittel oder hoch eingestuft.
Man muss allerdings wissen, wie diese Untersuchung durchgeführt wurde: Die Gebäude wurden im Wesentlichen von außen betrachtet. Eine Untersuchung der Innenräume, der Heizungen, der Leitungen oder möglicher verdeckter Schäden fand nicht statt.
Das bedeutet: Ein Haus konnte von außen ordentlich aussehen und trotzdem eine alte Heizung, ungedämmte Decken, feuchte Balkenköpfe oder andere teure Überraschungen haben. Fachwerk ist in dieser Hinsicht ein bisschen wie eine Wundertüte. Nur meistens ohne Spielzeug.
Was kostet die normale Sanierung?
Für die Untersuchung wurden drei pauschale Kostenansätze verwendet:
- geringer Sanierungsbedarf: durchschnittlich 15.000 Euro,
- mittlerer Sanierungsbedarf: durchschnittlich 50.000 Euro,
- hoher Sanierungsbedarf: durchschnittlich 100.000 Euro.
Für die 398 untersuchten Gebäude ergab sich daraus ein geschätzter privater Sanierungsbedarf von insgesamt 12,925 Millionen Euro. Die Stadt bezeichnet diese Werte selbst als Orientierungswerte. Es handelt sich also nicht um 398 einzelne Handwerkerangebote, sondern um eine städtebauliche Kostenschätzung.
Überträgt man diese Verteilung rein rechnerisch auf die rund 1.500 Fachwerkhäuser der Altstadt, ergibt sich:
12,925 Mio. Euro für 398 Gebäude
entspricht für die ganze Altstadt (1500 Gebäude)
= 48,7 Mio. Euro
Wir kommen damit auf ungefähr 49 Millionen Euro – und zwar auf dem damaligen Preisniveau der Untersuchung.
Diese 49 Millionen Euro sind noch keine energetische Sanierung. Darin steckt keine flächendeckende Dämmung, keine Wärmepumpe und keine Pelletheizung. Es geht zunächst nur darum, Schäden zu beseitigen und die Gebäude instand zu halten.
Anders gesagt:
Bevor wir darüber sprechen, wie die Altstadt in Zukunft beheizt wird, steht bereits eine Rechnung von grob 49 Millionen Euro im Raum.
Und weil Bauleistungen seit der Untersuchung nicht gerade günstiger geworden sind, dürfte die heutige Rechnung höher liegen. Das Statistische Bundesamt weist auch für 2025 und 2026 weitere Preissteigerungen bei Bau- und Instandhaltungsarbeiten aus. Eine aktuelle Goslarer Gesamtkalkulation gibt es jedoch nicht.
Was sagt uns diese Rechnung?
Sie sagt nicht, dass morgen exakt 49 Millionen Euro fällig werden. Sie sagt auch nicht, dass jedes einzelne Fachwerkhaus sanierungsbedürftig ist.
Sie zeigt aber eine Größenordnung:
Der Erhalt der Goslarer Altstadt ist bereits ohne Wärmewende eine Aufgabe im hohen zweistelligen Millionenbereich.
Und diese Aufgabe wird überwiegend auf viele einzelne Eigentümer verteilt. Der eine muss das Dach machen, der nächste die Fassade, ein anderer die Fenster, wieder jemand entdeckt beim Öffnen einer Wand einen Balken, der seine tragende Tätigkeit offenbar schon vor Jahren eingestellt hat.
Das Welterbe ist öffentliches Kulturgut. Die Rechnungen dafür landen trotzdem sehr häufig im privaten Briefkasten.
Im nächsten Teil geht es deshalb um die nächste Rechnung: Was kostet eigentlich eine neue Heizung – Wärmepumpe oder Pellets – wenn das Haus ansonsten schon geeignet wäre?
Quellen und Rechenhinweise
Grundlage für den Gebäudebestand sind die Angaben der Stadt Goslar zu rund 1.500 Fachwerkhäusern beziehungsweise Hauptgebäuden in Fachwerkbauweise.
Grundlage für die Zustandsverteilung und die ursprünglichen Kosten ist die städtische „Vorbereitende Untersuchung – Altstadt südöstlicher Teil“. Die Hochrechnung auf 1.500 Gebäude ist eine eigene lineare Szenariorechnung und keine Vollerhebung der Altstadt.